2012环京赛(2018年环法自行车赛)

关注西瓜，谈房地产。

“历史总是惊人的相似，但不是简单的重复。”

1

到了周末，感受到了浓浓的春意， *** 的街道渐渐变得五彩缤纷。当我走在路上，我感觉春风吹着我的脸，又是一个绿色的一年。

天气转暖，近期北京周边的楼市也凭借这种天气充满了暖意。

2月18日，一条新闻，RealData的数据显示，北京周边燕郊房价再次上涨，打响了北京周边回暖的之一枪。

贝壳研究院Real Data数据库显示，2018年10月，燕郊二手房成交均价仅为16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均价已经涨为18416元/平方米，2019年1月达到18805元/平方米。

燕郊涨价2000多元。

紧接着，北京周边乃至全国的相关媒体头条都开始报道这一事件，同时北京周边的其他地区，如大厂香河固安等地也被挖了出来。

然后得出结论:如数据所示，确实有所回暖，价格普遍上涨500-2000左右。

从实事求是的角度来说，我之一时间没有写稿子。相反，我周末在北京进行了一次实地考察，亲自调查，看看实际发生了什么，接下来会如何演变。

我回来后想了很久，想把我知道的真相和分析结果告诉大家。

2

首先说一下北京周边房价的前因。只有了解过去，才能认清现在，分析未来。

北京周边调控至今已近三年。

在经历了房价暴涨和暴跌的意外之后，因为地理位置特殊，离首都太近，意味着调控政策毋庸置疑，导致北京周边房价至今冻结，寒意逼人。

北京崛起为首都，衰落为首都。调控的力度和标准的严格执行，超过全国99%的被调控地区。

于是，曾经在国内房企中排名第六的北京周边之一房企华夏幸福，不得不卖掉自己继续生活。除了固安大本营的保留，北京周边其他项目忍痛割肉，十年积累后交给万科，只求保命。

当然，还有一直在生死线上挣扎的荣盛房地产。因为同样的土地储备，不断试图突破同区域的价格底线。仅仅为了付款，一批开发商和房地产企业被迫打了起来。这两年加入连横也是热闹。

一个是华夏幸福，北京周边之一的房地产公司，另一个是荣盛，被称为小万科，北京周边的小王。两大龙头企业日子不好过，其他小开发商就不用多说了。

当然，房价也很让人心动。

作为国内炒作最热的区域，2016-2017年北京周边价格领跑者燕郊一度飙升至4万以上。同时，大兴地铁站只有4万套，房山有3万套。

其他地方，比如大厂香河固安，都过了两万大关，跑了。

我亲眼目睹了房价一夜涨1000-2000的速度，大概就像魏凡赵本山的小品，2000，2500，3000，3500，5000！定个价！一天一个价！一小时一个价！

我参加过最多几千人的开业现场。总共有上百套房子，参与摇号的有一万多人。每个人都是“刚需”。

全国各地的炒房团扑向北京，不管钱，不管有没有房，不管面积大小，如果有，出钱！全款！

那时候买房都是托关系，付茶钱。

看了很多普通绝望的表情，房价一个晚上就贵了二三十万，可能是普通家庭十几年的积蓄，就这样蒸发了。

意味着他们被如此排斥，以后可能再也不想待在北京附近了。

与他们相反的，是一群职业炒房团。那个阶段的炒房团，抱着一夜暴富的梦想，大把大把的砸钱，赌一把大的。

2012年，环京某处的一片黄沙地上，，一些穿着白衬衫黑皮鞋的人指着偌大一片空地 *** 澎湃的讲着未来的规划。“大哥你看，那里以后是一片高级商务写字楼，脚下是一个五星级酒店，隔壁就是知名连锁商业综合体，未来这边类似国贸的CBD，会有大量的新北京人集中在这里，房价肯定能涨到1万！”一阵大风刮过，被漫天黄沙迷了眼的大哥揉了揉眼睛，仿佛看到未来的样子，用力点了点头，签下了5000一平米的认购单。他没想到的是，1年后的2013年房价会涨到1万多，这是丰收的喜悦，他开始知道炒房原来可以这么快的赚钱，于是又买了2套。但没想到的是2年后的2014年又降到5000，更没想到的是4年后的2016年涨到2万多，更更没想到的6年后的2018年最终还是1万多。大起大落大喜大悲

3

希望你仔细了解过去，看看现在。

需要明确的是，目前官方统计是失真的，我们从房管局网站上能查到的数据基本都是规范的，需要稳定。无论是房价还是成交量，都需要“稳中有好”。

再者，“环北京”的概念仅限于北方三县(燕郊、香河、大厂)和南方三县(廊坊、永清、固安)。北京周边的其他伪环不在调查之列，基本没有什么研究价值和投资价值。

根据我的实地调查，北京周边的一些区域，比如北三县、南三县，确实存在房价和成交量有所回升的事实，北京周边的市场价格实际上已经触底反弹。

毕竟暴跌了两年多，大部分地区跌了一半。目前的售价一直在成本价附近徘徊。

但是，房价的回升并不显著。除了燕郊有地铁的消息给房价带来了实质性的利好，北京周边其他地区房价都有小幅上涨。

开发商更大的目的是尽快还钱，而不是暴涨。

原因也很简单。现阶段暴涨意味着与房住不炒的现状相悖，这是官方不允许的。

一旦过于高调，势必会再次受到沉重打击，这对谁都没有好处。

我们也应该清醒地认识到，目前的环境还不足以乐观到放松对房地产的调控。一城一策是底线，局部小动作目前尚可容忍。

但北京周边地区，无论是副中心周边的北三县，还是新机场、雄安新区周边的南三县，都有一定程度的维稳义务和责任。

北京房价经过暴涨暴跌之后，回归到真正的居住价值，其次才是投资价值。这也是国家对当前楼市的定位。房源不炒，但不代表不允许涨。

所以目前的情况是首次置业的机会。不要在网上看新闻，或者抽时间到市场走走，实地了解市场情况。

现在，我们来谈谈对未来的期望。

4

我知道，现阶段，并不是所有人都是刚需。其实还是有人投资或者投机的。

每次房价反弹，都会 *** 一批人入市。多年的思维惯性已经形成，说到底作为之一梯队选手，摔的最惨，自然水最挤。

那不得不让人思考，房价的反弹是不是更大的？

按照16-17年的房价水平，比如燕郊4万多，大厂2万多，按照现在的房价，还是有非常大的涨幅空。经过计算，未来至少会有每平米过万的升值预期，很有诱惑力。

但是！

但是，如果是投资，就需要考虑投资回报率，所以需要考虑一个问题。如果房价涨到原来的高点，需要多久？

按照现在的行情，一年后再涨回来，会超过平均每个月1000元的涨幅。如果是100平米的房子，一个月盈利10万，一年盈利120万。

这个回报率代表了什么？这意味着房价在飙升。

这种情况在官方是绝对不允许的。这是维稳的需要，没有商量的余地。把它切成两半怎么样？每月5万？其实没什么区别。它会被控制的。。

按照这个算法，至少可以估计2-3年内大概率不会涨回高点。

最近大家的焦点都在股市上， *** 也在不遗余力的宣扬长期价值。一号首长也提出了金融供给侧改革，大部分重点都是围绕金融服务于产业的角度。

当然，股市的价值是另一个话题。作为4000点牛市起点的见证者，我对股市持谨慎态度，不做深入探讨。

所以投资的话，建议权衡利弊后，确定没有更好的题材，再投资楼市，也要持有3年以上。

以下是给投资者的一些建议。

当然，自住是另一回事。北京周边的楼市还有一种可能，就是短时间内反弹到一定价位，然后保持温和上涨。最近的房价走势就有这样的迹象。

这可能导致短期内购房预算增加，增加额外压力。

当然，最近取消pool的政策也会带来一些变数。如果有机会单独谈，就不会开始了。

5

作为投资者，无论楼市还是股市，更好的结果就是低点买入，高点卖出。

但历史告诉我们，曾经的首富万达没有做到，环京大佬华夏没有做到，宇宙之一地产公司碧桂园的杨董事长表面上做到了，但高周转背后的拆雷并没有做到。

其实失败的概率远大于成功的概率，虽然每个人身边都有一个成功的案例激励着你。

我希望你这次能结束，你是在考虑了2年后做出的决定，而不是2周，2天或者2小时。

另一个周期开始了。